Header foto

Welke hypotheekvormen zijn er?

Er zijn verschillende hypotheekvormen. Hieronder bespreken we de meest voorkomende hypotheekvormen. Bij hypotheken, die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, is de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar als wordt gekozen voor een linaire- of annuïteitenhypotheek. Hypotheekvormen, die reeds voor 2013 zijn afgesloten, behouden de fiscale aftrek, ook als ze worden meegenomen naar een nieuwe woning of worden overgesloten bij een andere bank.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los je maandelijks hetzelfde bedrag af van je lening. De te betalen rente wordt berekend over het openstaande saldo en neemt maandelijks af. Hierdoor zijn de totale lasten (rente en aflossing) in het begin relatief hoog en nemen deze gedurende de looptijd af. De fiscale aftrek is gekoppeld aan de rentebetaling en neemt dus na verloop van tijd ook af. Een lineaire hypotheek kent de hoogste maandlasten aan het begin van de looptijd en wordt om deze reden niet veel afgesloten.

Voorbeeld:

Kim heeft een lineaire lening van € 180.000. Zij lost elke maand € 500 van haar lening af. Na 30 jaar heeft ze haar lening volledig afgelost.

Na 5 jaar is de restschuld van Kim nog € 150.000 - (afgelost is 60 maanden x € 500). Stel dat Kim een rente moet betalen van 5%. Bij aanvang bedraagt de te betalen rente voor Kim € 750,- per maand (5% x € 180.000,- /12 maanden). Na 5 jaar bedraagt deze nog maar € 625,- (5% x € 180.000,- / 12 maanden).

Voordelen

  • Je lost direct al schuld af waardoor je direct vermogensopbouw hebt.
  • Door het snelle aflossen zijn de totale rentelasten over de gehele looptijd lager dan bij anderen hypotheekvormen.

Nadelen

  • Je hebt in het begin hoge lasten, waardoor je besteedbaar inkomen lager is.
  • De rentelasten dalen maandelijks, waardoor fiscaal minder renteaftrek mogelijk is.

 

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je maandelijks hetzelfde bedrag aan rente en aflossing. Dit bedrag wordt zo gekozen, dat aan het eind van de looptijd de gehele lening is afgelost. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing; gedurende de looptijd wijzigt deze verhouding en betaal je weinig rente en veel aflossing. Omdat alleen het rentedeel aftrekbaar is en deze tijdens de looptijd afneemt, wordt ook de fiscale aftrek minder. De maandelijkse brutolasten zijn daarom gedurende de looptijd gelijk, de nettolasten nemen toe.

Voordelen

  • Je bruto maandbedrag blijft over de hele periode hetzelfde.
  • Je netto lasten zijn in het begin laag vanwege de grote renteaftrek.

Nadelen

  • Je netto maandlasten nemen gedurende de looptijd toe vanwege de afnemende renteaftrek
  • Je hypotheekschuld daalt in het begin heel langzaam en je bouwt zodoende slechts langzaam vermogen op.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je de gedurende looptijd niet af. De maandelijkse lasten bestaan uitsluitend uit rente, die je betaalt over de lening. De aflossingsvrije hypotheek heeft daarom de laagste maandlasten. Omdat er niets wordt afgelost, wordt er ook geen vermogen opgebouwd.

Maximaal de helft van de waarde van de woning mag aflossingsvrij worden verstrekt. Bij aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn gesloten, is de rente niet meer fiscaal aftrekbaar. Om die reden is deze hypotheekvorm voor starters op de hypotheekmarkt meestal niet interessant. Als je voor 2013 al een hypotheek hebt gesloten, valt deze onder het overgangsrecht en blijft de renteaftrek ook bij aflossingsvrije hypotheken gehandhaafd. Dat geldt ook als je na 2013 een nieuwe woning hebt gekocht en de aflossingsvrije hypotheek op je nieuwe woning voortzet.

Bankspaarhypotheek

Een bankspaarhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een belastingvrije spaarrekening, die bij de bank wordt afgesloten. De spaarrekening is verpand aan de bank en mag alleen worden gebruikt om (aan het eind van de looptijd) de lening af te lossen. De rente die je op de spaarrekening vergoed krijgt is belastingvrij. Het rentepercentage op de spaarrekening is gelijk aan het rentepercentage op de lening.

Het voordeel van een spaarhypotheek ligt in de maximale belastingaftrek. Immers, op de lening wordt niet afgelost en hierdoor blijft de renteaftrek over de lening gedurende de gehele looptijd maximaal, terwijl de rentevergoeding over de bankspaarrekening onbelast is. Een bankspaarrekening wordt ook wel Spaarrekening Eigen Woning genoemd en afgekort met SEW.

Vanaf 2013 is de hypotheekvorm fiscaal niet meer aftrekbaar en daardoor niet meer interessant voor mensen die een nieuwe hypotheek afsluiten. Woningeigenaren die al op 31 december 2013 een hypotheeklening hadden lopen, hebben nog de mogelijkheid gekregen om deze voor 1 april 2013 om te zetten in een bankspaarhypotheek.

Bankspaarhypotheken, die voor 2013 zijn gesloten (of die voor 1 april 2013 zijn omgezet) vallen onder het overgangsrecht en kunnen meegenomen worden bij aankoop van een nieuwe woning. Ook is het mogelijk om een bankspaarhypotheek bij een andere bank voort te zetten.

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek lijkt sterk op een bankspaarhypotheek, alleen hierbij wordt er niet gespaard bij een bank, maar bij een verzekeringsmaatschappij. Er is daarom sprake van verzekerd sparen, dat eventueel gevolgen zou kunnen hebben bij (voortijdig) overlijden. In de meeste gevallen volgt er ook niet alleen een uitkering aan het eind van de looptijd, maar ook bij voortijdig overlijden. Omdat er niet bij een bank wordt gespaard, valt het spaarsaldo niet onder het deposito garantiestelsel, een regeling waarbij het spaarsaldo tot € 100.000,- wordt beschermd in het geval de bank failliet gaat.

Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW)

Voor een Beleggingsrecht Eigen Woning geldt hetzelfde principe als bij een bankspaarhypotheek. Het enige verschil is dat de rentevergoeding bij een bankspaarhypotheek gelijk is aan de hypotheekrente, terwijl bij een BEW het gespaarde bedrag wordt belegd. Bij een hoog beleggingsresultaat kan er daarom een hoger eindsaldo worden behaald, maar daar staat een hoger (beleggings)risico tegenover.

Beleggingspolis

Het is ook mogelijk om een hypotheek af te lossen met een beleggingspolis. In feite is dat de verzekeringsvariant van de BEW. Beleggingspolissen zijn de afgelopen jaren negatief in het nieuws geweest, vanwege hoge en verborgen kosten die in rekening werden gebracht. Hierdoor werden beleggingspolissen ook wel woekerpolissen genoemd.

Hybride hypotheek

Een hybride hypotheek is vergelijkbaar met een (bank)spaarhypotheek, waarbij binnen deze vorm er voor kan worden gekozen om het eindsaldo te behalen door middel van sparen en/of beleggen.

Meenemen bestaande hypotheek

Wil je de aflossingsvrije hypotheek of (bank)spaarhypotheek meenemen bij het kopen van een nieuwe woning of oversluiten naar een andere bank,kun je meer informatie vinden bij hypotheekdoorstromer.