Header foto

Oversluiten

Onder het oversluiten van een hypotheek wordt bedoeld dat er een hypotheek wordt gewijzigd zonder dat er een woning wordt aangekocht. Er zijn verschillende redenen om een hypotheek over te sluiten:

  • Verbouwing
  • Beëindigen relatie
  • Profiteren van een lagere of langere rente
  • Wijzigen van aflossingsvorm
  • Oversluiten naar andere hypotheekverstrekker
  • Opnemen overwaarde

Verbouwing

Een (aanvullende) financiering voor een verbouwing is net bij de aankoop van een woning aftrekbaar in box 1. Hierbij kan je er voor kiezen om de huidige lening ongewijzigd voort te zetten en een afzonderlijke extra lening te sluiten, of een geheel nieuwe lening te sluiten waar zowel de oude als de aanvullende lening in is opgenomen.

Indien wordt voldaan aan de normen, kan voor een verbouwing ook Nationale Hypotheek Garantie worden verkregen. Dat geldt ook voor de reeds bestaande lening, zelfs als hierop indertijd geen NHG is verkregen. Door de gehele lening onder Nationale Hypotheek Garantie te sluiten kun je profiteren van een lage(re) rente.

Onder NHG mag men het onderstaande in de lening meenemen:

  • De restantschuld van de bestaande hypothecaire en/of fiscale lening(en), tot een maximum van de marktwaarde vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd
  • De kosten in verband met de aflossing van de bestaande hypothecaire en/of fiscale lening(en)
  • De kosten van kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen
  • De kosten van het taxatierapport en/of het bouwkundig rapport
  • De kosten van de financiering.

Het totale bedrag van het bovenstaande mag niet hoger uitkomen dan € 265.000,- (1 januari 2014). Dit bedrag wordt in de jaren daarna verlaagd.

Beëindigen relatie

Bij het eindigen van een relatie worden de bezittingen verdeeld. In veel gevallen blijft één van de partners in het huis wonen en wordt de andere uitgekocht. De fiscale gevolgen van het beëindigen van een relatie wordt beschreven in het onderdeel: Belasting en de eigen woning. De mogelijkheid tot het verkrijgen van een is grotendeels vergelijkbaar met het aankopen van een nieuwe woning en wordt beschreven bij: Belasting en de eigen woning.

Profiteren van een lagere rente of langere rentetermijn

Indien de rente voor een bepaalde tijd is vast gezet en vervolgens gaat de rente naar beneden, dan bestaat de behoefte om de lening over te sluiten naar de lagere rente van dat moment. Voordat je daartoe besluit is het belangrijk om de voorwaarden van de huidige hypotheeklening door te nemen. Normaal gesproken wordt er door de bank een boeterente berekend die het rentevoordeel grotendeels weer teniet doet. Echter, zelfs dan kan het toch verstandig zijn om over te sluiten naar een nieuwe (lange) renteperiode, omdat er dan gedurende deze periode zekerheid kan worden verkregen overde maandlasten gedurende een langere periode.

Het is altijd zinvol om bij de bank de boeterente op te vragen omdat deze kan meevallen. Een deel van de lening kan boetevrij worden afgelost en ook de methode waarop de boeterente wordt berekend kan voordelig uitvallen. Door een kleine verbouwing mee te nemen, kan onder voorwaarden ook nog Nationale Hypotheek Garantie worden verkregen.

Vaak wordt een hypotheeklening overgesloten naar een andere maatschappij, maar dat is zeker niet altijd het meest voordelig. Ook bij de huidige bank bestaan mogelijkheden om de hypotheek over te sluiten. Hiermee worden extra kosten bespaard, zoals notariskosten.

Een andere mogelijkheid om een lagere rente te krijgen is rentemiddeling. Dit kan alleen bij de huidige hypotheekbank. Er wordt een rekenkundig gemiddelde berekend van de rente die je op dat moment betaalt en de rente die geldt voor de nieuwe, langere renteperiode. In feite wordt de boeterente dan uitgesmeerd over de nieuwe renteperiode door middel van een opslag op de nieuwe rente.

Indien de woning in waarde is gestegen (bijvoorbeeld door marktwerking of verbouwing), dan bestaat de mogelijkheid dat de hypotheeklening in een lagere risicoklassen komt te vallen. Hierdoor kan ook de renteopslag worden verlaagd. In dat geval vraagt de bank om een nieuw taxatierapport (of WOZ waarde) om deze waardestijging aan te tonen. Indien de hypotheek is gesloten met Nationale Hypotheek Garantie, dan heeft een hertaxatie geen zin. De lening valt dan al in de laagste risicoklasse.

Wijzigen van aflossingsvorm

Als je in het verleden voor een bepaalde aflossingsvorm hebt gekozen, dan kan het zijn dat je deze op een gegeven moment wilt wijzigen. Voorbeeld daarvan zijn de Beleggingshypotheken waar een beleggingspolis aan is gekoppeld. De kosten van deze polissen zijn hoog en het rendement is de afgelopen jaren wat tegen gevallen. Je kunt dan voor een andere aflossingsvorm kiezen. Beleggingshypotheken worden vaak omgezet in spaar- of bankspaarhypotheken waar deze hoge kosten niet worden berekend, er een gegarandeerd rendement wordt verkregen en dezelfde fiscale vrijstellingen op van toepassing zijn.

Vanaf 1 januari 2013 gelden nieuwe fiscale regels, waardoor voor nieuw af te sluiten hypotheken alleen de annuïteiten en de lineaire hypotheekvormen nog fiscaal aftrekbaar zijn. De hypotheken voor deze datum vallen onder de overgangsregeling. Deze hypotheekleningen kunnen nog wel naar andere aflossingsvormen worden omgezet, zonder dat de renteaftrek komt te vervallen. Dat geldt ook als de leningen worden overgesloten naar een andere bank.

Oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker

In de afgelopen jaren hebben een aantal hypotheekverstrekkers de Nederlandse hypotheekmarkt verlaten. De portefeuilles zijn daarbij overgenomen door andere hypotheekverstrekkers of worden beheerd door een kleine administratieve afdeling. De huidige leningen worden voortgezet, maar het is in veel gevallen heel lastig om wijzigingen aan te brengen of de leningen te verhogen. Ook zijn de aangeboden rentetarieven bij verlenging weinig concurrerend. Dit kan een reden zijn om de hypotheek over te sluiten.

Financiële voordelen zijn alleen te behalen als de nieuwe hypotheekaanbieder een beduidend beter voorstel aanbiedt dan de huidige hypotheekbank kan aanbieden. De kosten van oversluiten (zoals notariskosten) zijn namelijk hoger als je voor een andere maatschappij kiest. Het is daarom altijd verstandig om, voordat er een beslissing wordt genomen, ook de eigen bank de gelegenheid te geven om een offerte aan te bieden.