Header foto

Maximale hypotheek

De Maximale hypotheek is afhankelijk van.

  • De waarde van de woning
  • Het inkomen
  • Rente
  • Koopsubsidie.

Waarde van de woning

De waarde van de woning wordt vastgesteld door een taxateur. Indien je een woning koopt tegen een lagere prijs dan de waarde die door de taxateur wordt vastgesteld, geldt (meestal) de lagere aankoopprijs. De maximale financiering is beperkt tot maximaal 104% (2014) van de waarde (na eventuele verbouwing). Indien er bij de verbouwing sprake is van energiebesparende maatregelen, dan kan het in bepaalde gevallen mogelijk zijn om maximaal 106% van de waarde te lenen.

Het is niet altijd mogelijk om de verbouwingskosten volledig mee te financieren. Er moet dan eigen geld worden ingebracht, omdat de verbouwingskosten niet altijd in de hogere waarde tot uitdrukking komen. Bij aankoop van een bestaande woning zal de bank om een taxatierapport vragen, waarin zowel de waarde voor verbouwing als (indien van toepassing) de waarde na verbouwing is opgenomen. Bij nieuwbouw woningen bedraagt de maximale hypotheek 104% van de koop/aanneemsom vermeerderd met de grondprijs en eventueel afkoop erfpacht.

Inkomen

Hoe graag je een huis ook wilt kopen, je moet de lasten wel kunnen opbrengen. Om te voorkomen dat je na het kopen van een woning in financiële problemen komt, zijn daar door de overheid strenge regels voor opgesteld. Hierin is ook vastgelegd hoeveel je met een bepaald inkomen mag lenen. Elke bank moet zich aan deze regels houden, zodat het voor de maximale lening niet veel uitmaakt bij welke bank je de hypotheek aanvraagt. Als de werkgever verklaart dat je binnen een half jaar een loonsverhoging krijgt, mag de bank daar bij het vaststellen van de hypotheek rekening mee houden.

In veel gevallen kunnen ook tijdelijke arbeidsovereenkomsten, uitkeringen, freelance inkomen of inkomen uit onderneming worden meegenomen voor het vaststellen van de hypotheeklening, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Het volgende inkomen kan worden meegenomen:

• Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd

Het inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt vastgesteld uit een door de werkgever opgestelde werkgeversverklaring. Hierbij geldt als voorwaarde dat de proeftijd moet zijn verstreken. Naast het bruto jaarsalaris mag ook het vakantiegeld, een vaste dertiende maand en een vaste eindejaarsuitkering als inkomen worden meegenomen, mits deze niet afhankelijk is van het bedrijfsresultaat.

De onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk mag worden meegenomen indien dit structureel is. Hiervoor geldt het bedrag dat is verstrekt over de laatste 12 maanden.

Ook een inkomensverhoging, die binnen 6 maanden vanaf offertedatum ingaat, mag worden meegenomen, mits deze onvoorwaardelijk is.

• Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Het inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd wordt op dezelfde wijze berekend als een inkomen voor onbepaalde tijd. Hierbij geldt als aanvulling dat de werkgever de volgende verklaring moet afgeven:

Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.

• Inkomen uit een flexibele of overige arbeidsrelatie

Als toetsinkomen wordt gehanteerd het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren, op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting en de jaaropgaven van eventuele loonvervangende uitkeringen, tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. Het aldus bepaalde inkomen kan voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken.

Indien op het moment van offreren de jaaropgave van het voorgaande kalenderjaar niet beschikbaar is, mag voor de berekening van het gemiddelde jaarinkomen worden uitgegaan van het cumulatieve loon of de cumulatieve uitkering op de laatste loon- of uitkeringsstrook van het voorgaande kalenderjaar.

• Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf

IB onderneming (eenmanszaak, vennootschap onder firma, maatschap)

Indien het inkomen wordt genoten uit een zelfstandig beroep of bedrijf (geldt ook voor ZZP-ers) dient uit ditzelfde bedrijf (met dezelfde bedrijfsactiviteiten) de laatste 3 kalenderjaren een aaneengesloten inkomen genoten te zijn. Het inkomen wordt berekend op basis van de gemiddelde netto winst uit de laatste 3 jaar, met als maximum de nettowinst uit het laatste jaar. De fiscale winstberekening uit de aangifte Inkomsten Belasting is hierbij leidend. Tot 1 juli mogen nog de jaarcijfers uit het voorgaande jaar als uitgangspunt te worden genomen. Na 1 juli gelden de jaarcijfers van het afgelopen jaar als uitgangspunt. In bepaalde gevallen worden ook voorlopige cijfers opgevraagd of een (door de accountant opgestelde) prognose.

Directeur Groot Aandeelhouder (DGA)rechtspersoon (B.V., Coöperatie, N.V.)

Bij een Directeur Groot Aandeelhouder van een BV of NV dient men uit te gaan van het gemiddelde DGA salaris over de afgelopen 3 jaar met als maximum het salaris van het laatste jaar. Bij sommige maatschappijen mag daarbij ook de vrij uitkeerbare winst worden meegenomen. Dit laatste is niet toegestaan bij hypotheekleningen die onder Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt.

In principe kun je met een ondernemersinkomen evenveel lenen als met een (vast) loondienst inkomen. Alleen bij een ondernemersinkomen wordt standaard uitgegaan van het gemiddelde over de afgelopen 3 jaar, terwijl bij een loondienst inkomen een verklaring van de werkgever als uitgangspunt wordt genomen.

Het is bij ondernemers toegestaan om uit te gaan van een ander (hoger) inkomen als hierboven als standaard is beschreven, mits dat door een terzake deskundige wordt vastgesteld.

Ook zijn er banken die zelf strengere voorwaarden hebben opgesteld bij de vaststelling van het inkomen. Meer informatie hierover vind je bij gespecialiseerde hypotheekverstrekkers. Hiervoor wordt verwezen naar de website van www.hypotheekcentrumvoorondernemers.nl.

• Inkomen uit (sociale) uitkering

Het inkomen uit een (sociale) uitkering kan voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken, indien er sprake is van een uitkering voor onbepaalde tijd. Dit inkomen dient te blijken uit een toekenningsbesluit of een schriftelijke verklaring van de uitkerende instantie. Indien het een inkomen uit een (sociale) uitkering voor bepaalde tijd is, kan het inkomen worden meegeteld voor de periode dat zekerheid bestaat over hoogte van de uitkering.

Vanaf het moment dat sprake is van een afname van het inkomen, kan voor het toetsinkomen rekening worden gehouden met het sociaal minimum (= huidige bijstandsuitkering) indien en voor zover het huishouden van de aanvrager hierop recht heeft.

• Inkomen uit alimentatie

Alleen partneralimentatie kan worden meegenomen voor de periode dat de alimentatie is vastgesteld. Deze alimentatie moet worden aangetoond door middel van een rechterlijke uitspraak. Bij beëindiging van een geregistreerd partnerschap moet de partner alimentatie zijn vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap.

Kinderalimentatie telt niet mee als inkomen.

• Inkomen uit (naderend) pensioen, lijfrente

Bij gepensioneerden wordt uitgegaan van de AOW en aanvullend pensioen dat moet worden aangetoond door middel van een opgave door de uitkerende instantie. Een gegarandeerde lijfrente-uitkering kan eveneens worden meegenomen voor de duur van de uitkering. Tevens geldt voor mensen met AOW een aangepaste inkomensnorm. Hierdoor kunnen zij met hetzelfde inkomen meer lenen dan mensen met een arbeidsinkomen.

Indien de aanvrager nog een arbeidsinkomen heeft, maar verwacht binnen 10 jaar de pensioengerechtigde leeftijd te bereiken, dan dient daar bij het beoordelen van het inkomen rekening mee te worden gehouden. Dat geldt ook indien de aanvrager het voornemen heeft om eerder met pensioen te gaan.

• Inkomen uit vermogen of verhuur onroerend goed (box 3).

Indien er sprake is van vrij beschikbaar vermogen mag 3% van dit vermogen bij het inkomen worden opgeteld. Onder vrij beschikbaar vermogen wordt onder andere verstaan direct (of op korte termijn) opneembare spaargelden en vrij (op de beurs) verhandelbare effecten.

Tevens kan in bepaalde gevallen huurinkomsten worden meegenomen.

Je kunt zelf uitrekenen hoeveel je met jouw inkomen kunt lenen op de pagina: Bereken mijn hypotheek.

Rente

De maximale hypotheek is gekoppeld aan een maximale maandlast, die je volgens de (wettelijke) norm kunt betalen. Hoe lager de rente, hoe lager de maandlast en hoe meer je kunt lenen. In periodes met een lage rentestand, kun je dus met hetzelfde inkomen meer lenen dan in periodes met een hoge rente. De rentetarieven van de maatschappijen kun je vergelijken op onze vergelijkingssite. De rente waarmee wordt gerekend noemt men de "toetsrente" en wordt elk kwartaal opnieuw vastgesteld.

Indien je kiest voor een renteperiode van 10 jaar of langer wordt er niet meer gerekend met de toetsrente, maar met de werkelijke rente die de bank in rekening brengt. Als je met de toetsrente net niet genoeg kunt lenen voor de benodigde hypotheek, kun je proberen om de 10 jaars rente als rekenrente te nemen.

Koopsubsidie

Als je voor koopsubsidie in aanmerking komt, kun je meer lenen en daardoor is het toch mogelijk om een woning te kopen, waar je anders niet voor in aanmerking zou komen. Er bestaan verschillende subsidieregelingen voor het aankopen van woningen. Sommige regelingen gelden alleen bij de aankoop van de eerste woning (starters), andere gelden voor alle kopers van een woning. Het is dus belangrijk om, voordat je een woning koopt, te bekijken of je voor een subsidieregeling in aanmerking komt. Er bestaan meerdere vormen van koopsubsidie. De meeste regelingen worden door de overheid of de woningbouwcorporatie aangeboden. Meer informatie vind je op onze site bij het onderdeel: Koopsubsidie.

Nationale Hypotheek Garantie(NHG)

Nationale Hypotheek Garantie is een borgstelling die door de stichting Waarborgfonds Eigen Woning wordt afgegeven aan de bank, die aan jou de hypotheek verstrekt. In eerste instantie ligt het voordeel bij de hypotheekbank. Immers, zou je de hypotheek niet meer terug kunnen betalen, dan staat de stichting borg voor het tekort. De bank loopt minder risico en daardoor betaal je veel minder rente voor je hypotheeklening. Daar ligt dus jouw (belangrijkste) voordeel. Daarnaast zal de stichting een mogelijke restschuld kwijtschelden, als je buiten de schuld de hypotheeklasten niet meer kunt betalen.

Indien er sprake is van Nationale Hypotheek Garantie dan bedraagt de maximale aankoopprijs voor een woning vanaf 1 januari 2014 € 273.584,- en vanaf 1 juli 2014 € 250.000,-. Uiteraard kun je boven deze grens ook een woning kopen, maar dan is Nationale Hypotheek Garantie niet meer mogelijk. Ook bij Nationale Hypotheek Garantie is het mogelijk om maximaal 104% van de waarde van de woning te lenen, c.q. 106% van de waarde indien er sprake is van energiebesparende maatregelen.

Meer informatie over Nationale Hypotheek Garantie vind je bij het onderdeel: Nationale Hypotheek Garantie.

Om je maximale hypotheek te berekenen kun je hier klikken.