Header foto

Aankoopkosten woning

Hieronder volgt een overzicht van de bijkomende kosten waar je rekening mee moet houden. Niet alle kosten zullen altijd in rekening worden gebracht. Voordat de overeenkomst wordt gesloten, moet je wel duidelijkheid hebben gekregen over de bijkomende kosten waar je rekening mee moet houden. In het onderstaande overzicht zijn de (extra) kosten bij het bouwen in eigen beheer niet meegenomen.

Bij het bouwen van een woning in eigen beheer moet (ook nog) rekening worden gehouden met extra bijkomende kosten. Voorbeeld hiervan zijn de kosten van het aanvragen en afhandelen van de bouwvergunning, bodemonderzoek, overdrachtsbelasting aankoop grond, notariskosten, architect, bouwbegeleiding en CAR verzekering. Omdat deze kosten per project kunnen verschillen, worden deze verder niet uitgewerkt.

 

Aankoop bestaande woning
 "Kosten koper"

Aankoop bestaande woning
 "Vrij op naam"

Aankoop nieuwbouw woning
"Vrij op naam"

Aankoopprijs woning Aankoopprijs woning Koopsom grond
Roerende zaken Roerende zaken Aanneemsom nieuwbouw
Notariskosten transportakte Notariskosten hypotheekakte Meerwerk
Notariskosten hypotheekakte Gemeentelijke belasting
vanaf moment overdracht
Garantiecertificaat
Overdrachtsbelasting Bouwkundige aankoopkeuring BTW
Gemeentelijke belasting
vanaf moment overdracht
Makelaarskosten Afkoop erfpacht
Bouwkundige aankoopkeuring Verbeteringskosten Bouwrente
Makelaarskosten Afkoop erfpacht Hypotheekrente tijdens bouw
Verbeteringskosten Advies- en bemiddelingskosten hypotheek Notariskosten Hypotheekakte
Afkoop erfpacht Nationale Hypotheek Garantie Advies- en bemiddelingskosten hypotheek
Advies- en bemiddelingskosten hypotheek Bereidstellingsprovisie Nationale Hypotheek garantie
Nationale Hypotheek Garantie Taxatiekosten Bereidstellingsprovisie
Bereidstellingsprovisie Overbruggingskosten Taxatiekosten nieuwbouw
Taxatiekosten Bouwdepot Overbruggingskosten
Overbruggingskosten Verhuis- en inrichtingskosten Bouwdepot
Bouwdepot   Verhuis- en inrichtingskosten
Verhuis- en inrichtingskosten    

 

Verschil tussen "Kosten koper" en "Vrij op naam"

Bij het aankopen van een woning moet je rekening houden met aanvullende kosten. Hierbij kan er sprake zijn van woningen die "vrij op naam" worden verkocht en woningen die "Kosten koper" (k.k.) worden aangeboden. Bestaande woningen worden in de meeste gevallen "Kosten koper" aangeboden, terwijl nieuwbouw woningen meestal "Vrij op naam" worden verkocht. Dat laatste zou de indruk kunnen wekken dat er verder geen kosten meer bijkomen, maar dat is niet juist. Bij "Vrij op naam" hoeft er alleen geen overdrachtsbelasting en/of notariskosten voor de overdracht van de woning betaald te worden (dus nog wel notariskosten voor de hypotheekakte).

Aankoopprijs bestaande woning

De aankoop van een bestaande woning wordt vastgesteld in een koopovereenkomst. In de aanbieding kan er sprake zijn van de vermelding "Kosten Koper" of "Vrij op Naam". In de meeste gevallen geldt de vermelding: "Kosten Koper". Hiermee wordt bedoeld dat de notariskosten voor het overdragen van de woning (transportakte) en de overdrachtsbelasting (voor woningen thans 2%) voor rekening van de koper komen.

Roerende zaken

Roerende zaken zijn zaken die geen vast onderdeel uitmaken van de woning, zoals meubels, gordijnen en niet ingebouwde keukenapparatuur. Het is echter niet altijd duidelijk welke zaken onderdeel uitmaken van het huis en welke zaken als inboedel kunnen worden beschouwd. Voorbeelden daarvan zijn een parketvloer (zwevend of gelijmd) of een houtkachel. Eigenaren laten vaak roerende zaken achter, omdat zij dat niet meer in de nieuwe woning kunnen gebruiken.

Om misverstanden te voorkomen wordt er aan de koopovereenkomst een lijst met roerende zaken (inboedel) toegevoegd, waarin vermeld staat welke zaken achterblijven en welke door de verkoper worden meegenomen. Het is mogelijk om in de koopovereenkomst hiervoor een waarde op te nemen. Het opnemen van roerende zaken geeft een klein fiscaal voordeel, omdat daarover geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. De roerende zaken kunnen echter niet meegefinancierd worden. Om die reden zal dat gedeelte uit eigen middelen moeten worden betaald.

Notariskosten

De notariskosten betaal je voor zowel de eigendomsoverdracht van de woning (transportakte) als het vestigen van het hypotheekrecht op deze woning (hypotheekakte). De totale kosten voor beide transacties kosten gemiddeld tussen de € 1.000,- en € 1.500,-, afhankelijk van de notaris.

Indien een woning "Vrij op Naam" wordt gekocht hoeft alleen de hypotheekakte te worden betaald. De kosten voor de transportakte worden dan betaald door de verkoper. In dat geval ligt de keuze voor de notaris ook bij de verkopende partij. De kosten voor alleen een hypotheekakte liggen tussen de € 600,- en € 1.000,-. Nieuwbouw woningen worden meestal "Vrij op Naam" verkocht. Bestaande woningen meestal "Kosten Koper".

Het is mogelijk om een hoger hypotheekrecht te vestigen dan de lening die wordt afgesloten. Hierdoor kun je later binnen de bestaande hypotheekinschrijving nog een extra lening sluiten, bijvoorbeeld voor een verbouwing. In dat geval hoef je niet opnieuw naar een notaris om een nieuwe hypotheekakte te laten opmaken. Je bespaart dan kosten. Een hogere hypotheekinschrijving geeft je niet het recht om de hypotheeklening te verhogen. Indien er een aanvullende lening wordt gevraagd, zal de bank het verzoek opnieuw toetsen aan de dan geldende normen.

Er zijn verschillende websites waar je de kosten van de notarissen kunt vergelijken. Hierbij is het verstandig om op dat moment niet alleen de transport- en hypotheekakte te vergelijken, maar ook andere zaken met de notaris goed te regelen. Denk hierbij aan een samenlevingsovereenkomst en, bij het voornemen om te gaan trouwen, eventueel huwelijkse voorwaarden.

Ook een testament kan bij de notaris worden geregeld. Bij het opstellen van een testament is het niet alleen belangrijk om materiële zaken goed te bespreken, maar ook immateriële zaken, zoals wie de verzorging van de kinderen op zich neemt bij overlijden van één of beide ouders.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is een belasting die in rekening wordt gebracht bij verkoop van bestaande woonhuizen. Deze belasting bedraagt thans 2% voor woningen en 6% voor zakelijke panden. Hiermee moet rekening worden gehouden indien er sprake is van gemengd onroerend goed (woon/winkel panden en woon/bedrijfspanden). Het percentage wordt dan naar rato in rekening gebracht, 2% over het woonhuis gedeelte en 6% over het zakelijk deel.

Indien een woning binnen 6 maanden wordt doorverkocht, hoeft er slechts overdrachtsbelasting te worden betaald over de meerwaarde. De eerder betaalde overdrachtsbelasting kan dan worden verrekend. Vanaf 1 september 2012 tot 1 januari 2015 is deze termijn tijdelijk verlengd tot 36 maanden. In veel gevallen is er bij doorverkoop een verrekening clausule in het koopcontract opgenomen. Het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting wordt dan toebedeeld aan de verkoper van de woning. De koper betaalt in dat geval dus toch de volledige overdrachtsbelasting.

Gemeentelijke belasting vanaf overdracht

De eigenaar van een (bestaande) woning wordt elk jaar per 1 januari aangeslagen voor de gemeentelijke belastingen. Deze gelden dan voor het gehele jaar. Als de verkoper dan in de loop van het jaar de woning verkoopt, heeft hij al wel voor het volledige jaar de onroerende zaak belasting betaald. In veel gevallen wordt de onroerende zaak belasting dan op het moment van eigendomsoverdracht verrekend voor het resterende jaar.

De hoogte van de gemeentelijke belastingen verschillen per gemeente. Het kan daarom verstandig zijn om daar naar te informeren voordat een woning wordt aangekocht.

Bouwkundige aankoopkeuring

Een verkoper van een (bestaande) woning heeft een meldingsplicht om (verborgen) gebreken aan de verkoper te melden. Daar staat tegenover dat de koper een onderzoeksplicht heeft om het huis goed te beoordelen. Een taxateur beoordeelt de waarde van de woning, maar doet geen uitgebreid onderzoek naar de bouwkundige staat. Het is daarom verstandig om, met name bij oudere woningen, een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.

Volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie is een bouwkundig onderzoek verplicht, indien uit het taxatierapport blijkt dat de kosten voor het noodzakelijk herstel, als gevolg van achterstallig onderhoud, meer dan 10% van de marktwaarde bedragen, of als een bouwkundig onderzoek in het taxatierapport wordt geadviseerd. De meeste hypotheekverstrekkers hanteren in hun eigen voorwaarden dezelfde regels als de Nationale Hypotheek Garantie, maar er zijn ook maatschappijen waarvoor strengere normen gelden.

Een bouwkundig onderzoek kost c.a. € 400,- inclusief BTW.

Indien je van plan bent om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren, is het ook verstandig deze op te nemen als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst of koop- aanneemovereenkomst. Je kunt dan de koopovereenkomst ontbinden, indien de kosten van (achterstallig) onderhoud een nader vast te stellen bedrag te boven gaan.

Makelaarskosten

Je hoeft alleen een makelaar te betalen als je deze ook zelf hebt ingeschakeld. Een makelaar die door een verkoper is ingeschakeld om een huis te verkopen, wordt dus ook alleen door de verkoper betaald. Houd daar dus rekening mee met de contacten die je aangaat, omdat het zijn taak is de woning tegen zo'n hoog mogelijke prijs en voor de verkoper zo gunstig mogelijke condities te verkopen. Je kunt ook zelf een makelaar inschakelen. In dat geval geef je een koopopdracht en werkt de makelaar voor jou als aankopende makelaar. Dat betekent dat jij dan ook deze makelaar moet betalen.

Een makelaar mag niet voor koper en verkoper tegelijk werken. Als je zelf een aankoop makelaar hebt ingeschakeld en je ziet een woning die dezelfde makelaar ook in de verkoop heeft, zal hij een collega moeten inschakelen.

De kosten van een makelaar liggen gemiddeld tussen de € 2.500,- en € 5.000,-, inclusief BTW. Afhankelijk van de overeenkomst zijn er ook goedkopere mogelijkheden met een beperkte dienstverlening. Het inschakelen van een makelaar is overigens niet verplicht.

Verbeteringskosten

Als je een bestaande woning koopt kan het zijn dat je deze wilt verbouwen of extra onderhoud wilt uitvoeren. Deze extra kosten kunnen (gedeeltelijk) worden gefinancierd, voor zover de (meer)waarde van de woning na verbouwing dat toelaat. Indien je een woning koopt is de financiering beperkt tot 104% van de waarde na verbouwing. Indien er bij de verbouwing sprake is van energiebesparende maatregelen, dan kan het in bepaalde gevallen mogelijk zijn om maximaal 106% van de waarde te lenen.

Afkoop erfpacht

In situaties waarbij er sprake is van erfpacht wordt de grond niet gekocht, maar is er sprake van een erfpacht overeenkomst. Hierbij wordt je alleen eigenaar van het woonhuis maar moet je maandelijks huur (erfpacht)betalen voor het gebruik van de grond. Het is in veel gevallen ook mogelijk om de erfpacht gedurende een bepaalde periode (meestal 49 of 99 jaar) af te kopen. Dit bedrag kun je meefinancieren in je hypotheek.

Advies- en bemiddelingskosten hypotheek

Voor het adviseren en afsluiten worden door de adviseur kosten in rekening gebracht. Deze bestaan uit advieskosten en afhandelingskosten. Bij ID Hypotheken bedragen deze kosten € 749,- voor het advies (eerste aankoop € 649,-) en € 750,- voor het afhandelen.

Nationale hypotheek garantie

Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie sluiten. Hierdoor betaal je minder rente. Wel moet je eenmalig provisie betalen. Deze bedraagt in 2014 1% van de hypotheeklening. Voor meer informatie kun je hier klikken.

​​Bereidstellingsprovisie

Een offerte moet gemiddeld 2 weken na uitbrengen worden getekend.Hierna heeft de offerte een geldigheidstermijn van 3 tot 4 maanden (afhankelijk van hypotheekverstrekker) waarbinnen de hypotheek bij de notaris moet passeren, zonder dat daar kosten voor worden berekend. Indien deze termijn tekort is kan deze worden verlengd. De hypotheekverstrekker rekent daarvoor extra kosten, die gemiddeld uitkomen op c.a. 0,25% over de lening per maand (of gedeelte van de maand) dat de offerte moet worden verlengd. Sommige hypotheekverstrekkers brengen de kosten alleen in rekening als er een rentestijging heeft plaatsgevonden, anderen brengen deze kosten altijd in rekening. Het aantal maanden dat een offerte kan worden verlengd, verschilt per hypotheekverstrekker.

Taxatiekosten

De waarde van de woning moet blijken uit een taxatierapport. Bij de meeste hypotheekverstrekkers dient deze opgesteld te worden conform model "Taxatierapport financiering woonruimte, model januari 2013", vastgesteld door de Brancheorganisaties CHF, NVM, Vastgoed Pro en VBO. De taxateur dient onafhankelijk en onpartijdig te zijn. Dat betekent dat de verkopende makelaar niet ook het taxatierapport mag opmaken. Een taxatie moet aan bepaalde eisen voldoen. Hiervoor verwijzen we naar onze pagina: Taxatie

Een taxatierapport kost ongeveer € 350,- (incl. BTW) en indien het gevalideerd moet worden c.a. € 400,-.

Overbruggingskosten

Als je een woning hebt gekocht komt het regelmatig voor dat er een bepaalde periode is dat je 2 woningen bezit. Dat kan omdat de oude woning nog niet verkocht is, maar ook als je deze wel verkocht is er een (korte) periode tussen het inpakken van de oude meubels en het inrichten van de nieuwe woning. Hierdoor loop je tegen dubbele woonlasten aan.

Daarnaast komt het voor dat je bij de aankoop van de nieuwe woning de overwaarde op de oude woning wilt gebruiken als inbreng eigen geld. Deze overwaarde komt pas vrij nadat het huis is verkocht en deze verkoop vindt pas plaats na de aankoop van de nieuwe woning. Om deze periode te overbruggen bieden banken overbruggingsfinancieringen aan. Een overbrugging wordt bij dezelfde hypotheekverstrekker gesloten als waar je de hypotheek sluit.

Een overbruggingsfinanciering heeft een maximale looptijd van 1 tot 2 jaar (afhankelijk van de hypotheekverstrekker). Over de lening moet gedurende de looptijd rente worden betaald en daarnaast worden er afsluitkosten berekend. Deze afsluitkosten zijn, afhankelijk van de hypotheekverstrekker, een vast bedrag of een percentage (tot c.a. 0,5%) van de overbruggingsfinanciering.

Bouwdepot

Een bouwdepot is een soort spaarrekening bij de hypotheekbank, waarop het bedrag voor de verbouwing op wordt gestort. Zo kan de bank controleren dat de verbouwing ook werkelijk wordt uitgevoerd, omdat alleen wordt uitbetaald na overleg van een factuur of ander bewijs, waaruit blijkt dat je het geld aan de verbouwing hebt besteed. Het rentepercentage dat je ontvangt op deze rekening is meestal gelijk aan het percentage dat je moet betalen over de hypotheeklening, maar kan ook 1% lager zijn. Tijdens de bouwperiode lopen de lening en het bouwdepot dus gelijktijdig naast elkaar. Feitelijk hoef je dus geen rente te betalen over het nog niet opgenomen deel van de hypotheek.

Koop/aanneemsom nieuwbouw woning

Het kopen van een nieuwbouw woning is een combinatie van 2 overeenkomsten. De eerste is de aankoopovereenkomst van de grond en de tweede is een aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouw. Bij projectontwikkeling zijn de kosten voor de noodzakelijke vergunningen en de architect meestal in de koop/aanneemsom opgenomen.

Beide overeenkomsten worden meestal gesloten met een projectontwikkelaar, bouwer of aannemer, die dat vastlegt in een koop-/aanneemovereenkomst. In de meeste gevallen wordt een koop-/aanneemovereenkomst voorafgaand (of aan het begin) van de bouw afgesloten.

De aankoop van de grond wordt al direct bij de eigendomsoverdracht afgerekend. De aanneemsom wordt gedurende de bouwperiode in termijnen betaald. Elke keer als er een gedeelte voltooid is, wordt er door een aannemer een factuur gestuurd. In de overeenkomst staat vermeld op welk moment de termijnen betaald moeten worden en welk deel van de aanneemsom dat betreft.

In situaties waarbij er sprake is van erfpacht wordt de grond niet gekocht, maar is er sprake van een erfpacht overeenkomst. Ook is het mogelijk om de erfpacht gedurende een bepaalde periode (meestal 49 of 99 jaar) af te kopen

Meerwerk

Je wilt een nieuwbouw woning natuurlijk wel aanpassen aan je persoonlijke eisen. Dat betekent dat er mogelijk aanpassingen moeten worden uitgevoerd op het standaard ontwerp dat de projectontwikkelaar heeft aangeboden. Hierbij kun je denken aan een andere badkamer, keuken, verplaatsen van radiatoren of het verplaatsten van wanden. Ook komt het regelmatig voor dat een huis zonder bepaalde voorzieningen, zoals een keuken, wordt aangeboden. De projectontwikkelaar laat de koper daarmee vrij in de keuze over het inrichten van deze voorzieningen. Het is belangrijk om, voordat de koop-/aanneemovereenkomst wordt getekend, hier goed over na te denken en deze wijzigingen met de projectontwikkelaar te bespreken.

Alle aanpassingen worden vastgelegd in een "meerwerkovereenkomst". In de meerwerkovereenkomst wordt ook het bedrag overeen gekomen wat al deze aanpassingen gaan kosten. Indien voorzieningen worden weg gelaten is er sprake van minderwerk en wordt dat op de kosten in mindering gebracht

Garantiecertificaat nieuwbouw

Als je een woning laat (ver)bouwen kunnen er heel veel zaken mis gaan. Om die reden is het verstandig om een garantiecertificaat aan te vragen bij een garantie instituut dat een keurmerk heeft gekregen van de Stichting GarantieWoning ( http://stichtinggarantiewoning.nl ). Het keurmerk geeft garantie over de contracten, geschillenbeslechting en de garanties die aangesloten bouwondernemingen aan hun klanten geven. De kosten van deze garantie bedragen c.a. 0,6% van de aanneemsom en maken meestal onderdeel uit van de aankoopprijs.

De Nationale Hypotheek Garantie stelt bij een nieuwbouw woning de eis dat er een certificaat door een van de aangesloten garantie-instituten wordt afgegeven.

BTW

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning hoeft geen overdrachtsbelasting betaald te worden. Wel moet er BTW worden betaald. Deze BTW maakt onderdeel uit van de koop-/aanneemovereenkomst. Indien de woning een woon/bedrijfspand is dat mede wordt gebruikt voor de onderneming, dan bestaat de mogelijkheid om (een deel van) de BTW terug te vorderen. Het advies is om in een dergellijke situatie contact op te nemen met de accountant of boekhouder.

Rente bij nieuwbouw

De rente bij nieuwbouw kan worden onderverdeeld in bouwrente, uitstelrente en hypotheekrente tijdens de bouw. Het is mogelijk om de rente bij nieuwbouw mee te financieren in de hypotheeklening.

Bouwrente

Door de projectontwikkelaar wordt een financieringsvergoeding berekend vanaf het moment dat hij de grond heeft aangekocht tot het moment van tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst. Dat is vaak een percentage tussen 6% en 8%. Aangezien het wel enige tijd kan dat de vergunningen zijn geregeld en het project van start gaat, kan deze rente fors oplopen. Het is daarom belangrijk om hier rekening mee te houden, voordat de koop-/aanneem overeenkomst wordt getekend. Zo mogelijk is het ook aan te raden om hierover te onderhandelen. De bouwrente maakt onderdeel uit van de koopsom en om die reden is deze niet aftrekbaar en moet er tevens BTW over worden afgerekend.

Uitstelrente

Ook de uitstelrente wordt door de projectontwikkelaar berekend en is van toepassing vanaf het moment van tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst tot de eigendomsoverdracht bij de notaris. De uitstelrente wordt berekend over de aankoopprijs van de grond, de reeds bij ondertekening van de koop-/aanneem overeenkomst vervallen bouwtermijnen, de bouwtermijnen die tot aan de eigendomsoverdracht nog komen te vervallen en de reeds opgenomen bouwrente. De betaalde uitstelrente (incl. BTW) is fiscaal aftrekbaar in box 1.

Hypotheekrente tijdens de bouw

Zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden ben je eigenaar van de in aanbouw zijnde woning. De grondkosten, de reeds vervallen bouwtermijnen en de daarover berekende rente, zijn reeds op het moment van de eigendomsoverdracht door de notaris afgerekend met de projectontwikkelaar. Vanaf het moment dat je bij de notaris bent geweest is de hypotheeklening gesloten en betaal je over deze lening rente. Echter, op het moment van overdracht heb je nog niet alle termijnen hoeven te betalen. Het bedrag voor de nog niet vervallen termijnen wordt gereserveerd op een bouwdepot.

Bouwdepotrente

Een bouwdepot is een soort spaarrekening bij de hypotheekbank. Vanuit deze rekening worden de resterende bouwtermijnen betaald. Het rentepercentage dat je ontvangt op deze rekening is meestal gelijk aan het percentage dat je moet betalen over de hypotheeklening, maar kan ook 1% lager zijn. Tijdens de bouw- of verbouwingsperiode lopen de lening en het bouwdepot dus gelijktijdig naast elkaar.

Hoewel het rentepercentage dat je ontvangt op het bouwdepot gekoppeld is aan de rente op de hypotheeklening, zal er in deze bouw- of verbouwingsperiode toch rente moeten worden betaald. De reden hiervan is dat er, naar mate de bouw vordert, betalingen vanuit het bouwdepot zullen plaatsvinden. Het saldo van het bouwdepot neemt dan af, terwijl het saldo op de hypotheeklening gelijk blijft. Indien gewenst kan de rente tijdens de bouw in de hypotheeklening worden meegefinancierd. In dat geval wordt ook de rente uit het bouwdepot betaald. Hierdoor hoef je tijdens de bouwperiode geen (dubbele) hypotheeklasten te betalen.

Taxatiekosten nieuwbouw

De waarde van de woning moet blijken uit een taxatierapport. Bij een nieuwbouw woning is een taxatierapport meestal niet nodig, omdat men uitgaat van de stichtingskosten. Bij zelfbouw, bijzondere woningen of woningen boven een bepaalde waarde, kan het wel voorkomen dat de hypotheekbank om een taxatierapport vraagt. Indien het huis nog niet is gebouwd zal de taxateur de taxatiewaarde vanuit de bouwtekening vaststellen.