Header foto

Koopovereenkomst bestaande woning

Een koopovereenkomst wordt ook nog wel eens een "voorlopige" koopovereenkomst genoemd. Deze term is misleidend omdat er wel degelijk bindende afspraken worden gemaakt. Het niet (juist) nakomen van deze afspraken kan leiden tot hoge boetes en schadevergoedingen. In de koopovereenkomst worden alle afspraken tussen koper en verkoper vastgelegd. Om die reden is het erg belangrijk om een goede koopovereenkomst te tekenen.

De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben een model koopovereenkomst opgesteld, die in de meeste gevallen wordt gebruikt. Het is verstandig om dit contract bij aankoop te gebruiken.

De model overeenkomst kun je ook met toelichting vanuit onze website downloaden. Per artikel wordt dit verder toegelicht. Onderstaand enkele onderdelen waar je extra op moet letten.

Datum overdracht

Op de datum van overdracht word je daadwerkelijk eigenaar van de woning. Deze datum kan dan alleen nog in overleg worden aangepast. Houd daarom rekening met privé omstandigheden (zoals schoolvakantie kinderen) en met de maximale geldigheidsdatum van de hypotheekofferte. Meestal is een hypotheekofferte, na acceptatie, 3 tot 5 maanden geldig en kan het (tegen extra kosten) nog enkele maanden worden verlengd.

Notaris

De eigendomsoverdracht (transportakte) van de woning zal door een notaris plaatsvinden. In de praktijk zal dan gelijktijdig door dezelfde notaris het hypotheekrecht voor de hypotheeklening worden gevestigd. Bij Kosten Koper worden de kosten voor de transportakte door de koper betaald. De kosten voor de hypotheekakte zijn altijd voor rekening van de notaris. De notaris kan ook meer voor je regelen, zoals een samenlevingsovereenkomst, huwelijkse voorwaarden en testament.

De tarieven van de notarissen verschillen per notaris. Er zijn vergelijkingssites waarop deze tarieven kunnen worden vergeleken. Omdat je als koper de notaris betaalt kun je zelf de notaris uitkiezen. Omdat de notaris in het koopcontract wordt vermeld, kun je dat het beste doen voordat de makelaar de koopovereenkomst heeft opgesteld.

Afwijkingen van model overeenkomst

In bepaalde situaties worden artikelen toegevoegd of aangepast. Feitelijk is dat een afwijking van de model overeenkomst. Wees kritisch op deze wijzigingen en vraag aan de (verkopende) makelaar waarom hij dat heeft gedaan. Dit geldt ook voor artikelen die zijn toegevoegd.

Erfdienstbaarheden en Kettingbedingen

Als je eigenaar bent van een woonhuis heb je normaal gesproken zelf het volledige recht op het huis en hoef je geen (beperkte) gebruiksrechten van anderen te accepteren. Toch kan het zijn dat andere mensen op een of andere manier gebruik mogen maken van jouw eigendom. Voorbeeld is recht van overpad, waarbij buren zonder toestemming door jouw tuin of over jouw oprit mogen lopen. Een erfdienstbaarheid kan via een notarisakte worden geregeld maar het is ook mogelijk dat dat door verjaring (20 jaar) wordt gevestigd.

Een kettingbeding is een verplichting die aan de koper van het huis of de grond kan worden opgelegd en bij verkoop weer overgaat op de volgende eigenaar. De verplichting kan betrekking hebben op de wijze waarop het huis gebruikt moet worden of om iets te doen of na te laten.

Bestemming

Het is belangrijk om de bestemming op het pand na te vragen. Die staat in het kadaster vermeld, maar het kan zijn dat gemeentelijke bepalingen daarvan afwijken. Zo is het mogelijk dat een woning alleen als bedrijfswoning mag worden gebruikt of dat er (nog) een agrarische bestemming op zit. Ook zijn er recreatie woningen, die in de praktijk permanent worden bewoond, maar waarbij dat (officieel) niet is toegestaan. De Gemeente kan op een gegeven moment besluiten te gaan handhaven en je dwingen de permanente bewoning op te geven.

Als je daarentegen ook zakelijke activiteiten in de woning wilt onderbrengen, is het belangrijk om te bekijken of dat wel is toegestaan. Dat geldt ook als je daarvoor de woning wilt aanpassen, zoals een verbouwing, of speciale voorzieningen wilt aanbrengen.

Ook is het belangrijk om te bekijken wat de bestemming van de omliggende panden is en of er een in de omgeving een Hinderwet vergunning is afgegeven voor bepaalde (bedrijfsmatige) activiteiten.

Ontbindende voorwaarden

In de meeste gevallen heb je de financiering van het huis nog niet geregeld als je de koopovereenkomst tekent. Om die reden wordt er een clausule opgenomen met daarin de afspraak dat je de boete niet hoeft te betalen als je voor een vastgestelde datum geen financiering kunt krijgen. Deze datum spreek je samen met de verkoper af en ligt gemiddeld tussen 4 en de 6 weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Het is belangrijk om daarin ook te vermelden hoe hoog de hypotheeklening moet zijn en of je de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wilt sluiten. Als de ontbindende voorwaarden worden ingeroepen, moet je dat wel kunnen aantonen door een afwijzingsbrief van twee of drie hypotheekverstrekkers.

Bij oudere woningen is het verstandig om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Het is verstandig om in de koopovereenkomst op te laten nemen dat, als de kosten voor noodzakelijk (achterstallig) onderhoud meer bedragen dan een bepaald bedrag of een percentage van de aankoopprijs, de overeenkomst kosteloos kan worden ontbonden.

Verborgen gebreken

De verkoper heeft in principe een meldingsplicht voor (verborgen)gebreken. Als er in het koopcontract melding wordt gemaakt van gebreken is het belangrijk om dat goed te onderzoeken. Tegenover de meldingsplicht van de verkoper, staat echter een onderzoek plicht van de koper. De koper heeft hierin dus ook een eigen verantwoordelijkheid.

Elk artikel in de koopovereenkomst over het aanwezig zijn van (achterstallige) gebreken, of het afwijzen van de aansprakelijkheid hierover bij de verkoper, moet zeer kritisch worden beoordeeld. Een bouwkundig onderzoek is in de meeste gevallen voor het verkrijgen van een hypotheek niet verplicht, maar het kan toch verstandig zijn om dat te laten uitvoeren.

Vereniging van eigenaren

Bij appartementen is het wettelijk verplicht dat er een Vereniging van Eigenaren aanwezig is. De Vereniging van Eigenaren (VvE) beheert de gezamenlijke ruimte, is verantwoordelijk voor het onderhoud en verzorgt de opstalverzekering van het appartementencomplex. Ook kunnen er nog andere zaken gezamenlijk worden geregeld, zoals verwarming en energievoorziening.

Alle eigenaren zijn lid van deze vereniging en betalen daarvoor contributie. Bij verkoop neemt de nieuwe eigenaar de positie van de oude eigenaar over met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen. Vraag daarom bij de VvE na of de oude eigenaar alle contributie heeft voldaan. Het is daarom ook aan te raden om voor het kopen van een appartement de statuten, de laatste notulen van de ledenvergadering en de jaarrekeningen op te vragen en deze goed door te nemen.

Bij het beoordelen van deze stukken moet je goed bekijken of de vereniging actief is, de opstalverzekering goed is geregeld en/of er nog toekomstige verplichtingen te verwachten zijn, zoals schulden en (achterstallige) onderhoudswerkzaamheden. Bij een ouder pand zal er meestal meer onderhoud moeten plaatsvinden dan bij een nieuw pand. Als daarvoor niet voldoende financiële middelen aanwezig zijn, is de kans groot dat de contributie in de komende jaren zal stijgen. Ook kan het zijn dat de leden van de VvE een groot bedrag in één keer moet afstorten, als er op enig moment onderhoud moet plaatsvinden. Niet ieder lid heeft daarvoor de middelen.

Als de VvE niet actief is en er (ook) geen opstalverzekering is afgesloten, dan is het verstandig om te bekijken of het mogelijk is de VvE alsnog activeren. Als dat niet lukt, dan kan je ook zelfstandig een opstalverzekering op je eigen appartement afsluiten.

Een ander aandachtspunt is om te bekijken of er leden zijn die meerdere appartementen in het complex in bezit hebben. Deze leden hebben namelijk ook meer stemrecht en kunnen daarmee de ledenvergadering domineren. Het individuele belang van deze leden hoeft niet overeen te komen met het gezamenlijke belang van de leden. Voorbeeld daarvan is een belegger, die een appartementencomplex koopt van een woningcorporatie of pensioenfonds, met als doel de onderliggende appartementen (op korte termijn) met winst door te verkopen. Deze zal gebaat zijn bij zo laag mogelijke kosten en om die reden het (noodzakelijk) onderhoud zo veel mogelijk willen uitstellen.