Header foto

Koop/aanneemovereenkomst nieuwbouw woning

Een koopovereenkomst wordt ook nog wel eens een "voorlopige" koopovereenkomst genoemd. Deze term is misleidend omdat er wel degelijk bindende afspraken worden gemaakt. Het niet (juist) nakomen van deze afspraken kan leiden tot hoge boetes en schadevergoedingen.

Het is belangrijk om een juist model koop- aanneemovereenkomst te gebruiken. Deze is tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Het gebruik van deze model overeenkomst is nog geen garantie voor het sluiten van een goede overeenkomst.

Onderstaand nog enkele tips waar je op moet letten bij het kopen van een nieuwbouwwoning.

Inhoud contract

In de verkoopbrochure staat vaak een beperkte beschrijving van de woning. In de overeenkomst staat de volledige tekst en bekijk daarom of de brochure overeenkomt met het beeld van de woning die je dacht te kopen. Vergelijk het contract dat je wordt aangeboden met de modelovereenkomst die je op deze pagina kunt downloaden en wees kritisch op de verschillen tussen het aangeboden contract en de modelovereenkomst. 

Ligging

De ligging van een woning kun je niet meer veranderen. Vraag daarom (zo mogelijk schriftelijk) bij de Gemeente het bestemmingsplan van het te kopen pand (en omliggende panden) na en vraag daarbij ook of er nog nieuwe situaties in de omgeving te verwachten zijn. Ook gaat de voorkeur van de meeste mensen uit naar een tuin of balkon met een ligging op het zuiden.

Garantiecertificaat nieuwbouw

Als je een woning laat (ver)bouwen kunnen er heel veel zaken mis gaan. Om die reden is het verstandig om een garantiecertificaat aan te vragen bij een garantie instituut dat een keurmerk heeft gekregen van de Stichting GarantieWoning ( http://stichtinggarantiewoning.nl ). Het keurmerk geeft garantie over de contracten, geschillenbeslechting en de garanties die aangesloten bouwondernemingen aan hun klanten geven. De kosten van deze garantie bedragen c.a. 0,6% van de aanneemsom en maken meestal onderdeel uit van de aankoopprijs.

Afwijkingen of aanvullingen

Op het standaard model koop-aanneemovereenkomst worden vaak aanvullingen of wijzigingen aangebracht. Bekijk deze kritisch en beoordeel of je deze aanpassingen wel wilt accepteren. Het model koop-aanneemovereenkomst kun je op deze website downloaden.

Meer/minder werk

Het meer en minderwerk maakt onderdeel uit van de koop- aanneemovereenkomst. Overweeg goed welke meer- en minderwerkzaamheden je wilt hebben opgenomen en teken dat gelijk met de koop-/aanneemovereenkomst ( of in ieder geval moeten deze op dat moment volledig duidelijk zijn).

Bouwrente

In de koop-aanneemovereenkomst is de datum opgenomen vanaf welk moment er rente moet worden betaald en hoe hoog deze rente is. Deze kosten kunnen behoorlijk oplopen. Meer informatie kun je op onze website vinden bij "Aankoopkosten woning".

Perceelgrootte

De perceelgrootte ligt in veel gevallen niet exact vast op het moment van verkoop. Ook kan het zijn dat op een deel van het perceel een recht van overpad voor de buren bestaat, bijvoorbeeld een pad achter de woning. Als de definitieve grenzen eenmaal zijn vastgelegd kan er in de meeste gevallen (tot een bepaalde afwijking) geen verrekening plaatsvinden. Beoordeel of, en zo ja tot welke percentage, je een afwijking van de perceeloppervlakte wilt accepteren.

Ontbindende voorwaarden

In de meeste gevallen heb je de financiering van het huis nog niet geregeld als je de koop-/aanneemovereenkomst tekent. Om die reden wordt er een clausule opgenomen met daarin de afspraak dat je de boete niet hoeft te betalen als je voor een vastgestelde datum geen financiering kunt krijgen. Deze datum spreek je samen met de verkopende partij af en ligt gemiddeld tussen 4 en de 6 weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Het is belangrijk om daarin ook te vermelden hoe hoog de hypotheeklening moet zijn en of je de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wilt sluiten. Als de ontbindende voorwaarden worden ingeroepen, moet je dat wel kunnen aantonen door een afwijzingsbrief van twee of drie hypotheekverstrekkers. De termijn waarbinnen je de hypotheek moet hebben geregeld ligt gemiddeld tussen de 4 en 6 weken.

Opschortende voorwaarden

De bouw zal pas beginnen op het moment dat aan alle voorwaarden is voldaan. Uiteraard moet de vergunning geregeld zijn, maar ook moeten er een minimum aantal woningen zijn verkocht. Zolang nog niet aan deze voorwaarden is voldaan zal ook nog niet aan de bouw begonnen kunnen worden en wordt ook de opleveringstermijn vertraagd. Bij het afsluiten van een hypotheek moet rekening worden gehouden met de opschortende voorwaarden, omdat een hypotheekofferte maar voor een bepaalde periode geldig is.

Bouwtijd

In de koop-aanneemovereenkomst is de maximale bouwtijd opgenomen, dat een projectontwikkelaar er over mag doen om de woning te bouwen. Hierin gaat men uit van het aantal werkbare dagen. Een vorstperiode kan daar dus nog bij worden opgeteld. De bouwtermijn duurt vaak langer dan de bouwprognose en gaat pas in op het moment van aanvang van de bouw (deze worden (mede) bepaald door de opschortende voorwaarden). Indien de overeen gekomen bouwtijd wordt overschreden kun je, indien dat is overeen gekomen, aanspraak maken op een schade vergoeding. Bij de standaard model koop-/aanneemovereenkomsten is er een schadevergoeding opgenomen bij overschrijding van de bouwtijd.

Als gevolg van de opschortende voorwaarden en de maximale bouwtijd, kan de oplevering van een nieuwbouw woning aanzienlijk later plaatsvinden dan in de verkoopbrochure staat vermeld. Houd daarmee rekening bij het verkopen van de oude woning dan wel het opzeggen van de huur van een huurwoning.

Vereniging van eigenaren

Bij appartementen is het wettelijk verplicht dat er een Vereniging van Eigenaren aanwezig is. Deze zal bij een nieuwbouw appartement nog moeten worden opgericht. De Vereniging van Eigenaren (VvE) beheert de gezamenlijke ruimte, is verantwoordelijk voor het onderhoud en verzorgt de opstalverzekering van het appartementencomplex. Ook kunnen er nog andere zaken gezamenlijk worden geregeld, zoals verwarming en energievoorziening.

Alle eigenaren zijn lid van deze vereniging en betalen daarvoor contributie. Bij verkoop neemt de nieuwe eigenaar de positie van de oude eigenaar over met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen.

Het is daarom ook aan te raden om voor het kopen van een appartement de statuten c.q. oprichtingsakte van de vereniging goed door te nemen.

Bestemming

Het is belangrijk om de bestemming op het pand na te kijken. Die staat in het kadaster vermeld, maar het kan zijn dat gemeentelijke bepalingen daarvan afwijken. Zo is het mogelijk dat een woning alleen als bedrijfswoning mag worden gebruikt of dat er (nog) een agrarische bestemming op zit. Ook zijn er recreatie woningen waarbij permanente bewoning niet is toegestaan.

Als je daarentegen ook zakelijke activiteiten in de woning wilt onderbrengen, is het belangrijk om te bekijken of dat wel mogelijk is. Dat geldt ook als je daarvoor de woning wilt aanpassen, zoals reclame aanbrengen op de gevel of speciale voorzieningen

Ook is het belangrijk om te bekijken wat de bestemming van de omliggende panden is en of er een in de omgeving een Hinderwet vergunning is afgegeven voor bepaalde (bedrijfsmatige) activiteiten.