Header foto

Inkomen

De hoogte van de lening is afhankelijk van het inkomen. De arbeidsmarkt is de laatste jaren erg veranderd en lang niet iedereen heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. In veel gevallen kunnen ook tijdelijke arbeidsovereenkomsten, uitkeringen, freelance inkomen of inkomen uit onderneming worden meegenomen voor het vaststellen van de hypotheeklening, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Als het inkomen eenmaal is vastgesteld kun je zelf uitrekenen hoeveel je kunt lezen.>

Het volgende inkomen kan worden meegenomen:

• Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd

Het inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt vastgesteld uit een verklaring die door de werkgever wordt ingevuld, deze verklaring heet een werkgeversverklaring. Hierbij geldt als voorwaarde dat de proeftijd moet zijn verstreken. Naast het bruto jaarsalaris mag ook het vakantiegeld, een vaste dertiende maand en een vaste einde jaar uitkering als inkomen worden meegenomen, mits deze niet afhankelijk is van het bedrijfsresultaat.

De onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk mag worden meegenomen indien dit structureel is. Hiervoor geldt het bedrag dat is verstrekt over de laatste 12 maanden.

Ook een inkomensverhoging die binnen 6 maanden vanaf offertedatum ingaat, mag worden meegenomen, mits deze onvoorwaardelijk is.

• Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Het inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd wordt op dezelfde wijze berekend als een inkomen voor onbepaalde tijd. Hierbij geldt als aanvulling dat de werkgever de volgende verklaring moet afgeven:

"Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd."

• Inkomen uit een flexibele of overige arbeidsrelatie

Als toets inkomen wordt gehanteerd het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren, op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting en de jaaropgaven van eventuele loon vervangende uitkeringen, tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. Het aldus bepaalde inkomen kan voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken.

Indien op het moment van offreren de jaaropgave van het voorgaande kalenderjaar niet beschikbaar is, mag voor de berekening van het gemiddelde jaarinkomen worden uitgegaan van het cumulatieve loon of de cumulatieve uitkering op de laatste loon- of uitkeringsstrook van het voorgaande kalenderjaar.

Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf

• Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf

Als toets inkomen wordt gehanteerd het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren, op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting en de jaaropgaven van eventuele loon vervangende uitkeringen, tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. Het aldus bepaalde inkomen kan voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken.

Indien op het moment van offreren de jaaropgave van het voorgaande kalenderjaar niet beschikbaar is, mag voor de berekening van het gemiddelde jaarinkomen worden uitgegaan van het cumulatieve loon of de cumulatieve uitkering op de laatste loon- of uitkeringsstrook van het voorgaande kalenderjaar.

Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf

IB onderneming Indien het inkomen wordt genoten uit een zelfstandig beroep of bedrijf (geldt ook voor ZZP-ers) dient uit ditzelfde bedrijf (met dezelfde bedrijfsactiviteiten) de laatste 3 kalenderjaren een aaneengesloten inkomen genoten te zijn. Het inkomen wordt berekend op basis van de gemiddelde netto winst uit de laatste 3 jaar, met als maximum de nettowinst uit het laatste jaar. De fiscale winstberekening uit de aangifte Inkomsten Belasting is hierbij leidend.

Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) Bij een Directeur Groot Aandeelhouder van een BV of NV dient men uit te gaan van het gemiddelde DGA salaris over de afgelopen 3 jaar met als maximum het salaris van het laatste jaar. Bij sommige maatschappijen mag daarbij ook de vrij uitkeerbare winst worden meegenomen. Dit laatste is niet toegestaan bij hypotheekleningen die onder Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt.

Voor het vaststellen van de nettowinst en het ondernemersinkomen dient te worden uitgegaan van de Aangiften Inkomsten Belasting en de jaarrekeningen over de laatste 3 jaar. Na 1 juli dienen de jaarcijfers van het afgelopen jaar als uitgangspunt te worden genomen. Voor 1 juli mag ook worden uitgegaan aan het jaar voorafgaand aan het afgelopen jaar. In veel gevallen worden dan wel voorlopige cijfers opgevraagd.

In principe kun je met een ondernemersinkomen evenveel lenen als met een (vast) loondienst inkomen. Alleen bij een ondernemersinkomen wordt standaard uitgegaan van het gemiddelde over de afgelopen 3 jaar, terwijl bij een loondienst inkomen een verklaring van de werkgever als uitgangspunt wordt genomen.

Het is bij ondernemers echter wel mogelijk om uit te gaan van een ander (hoger) inkomen als hierboven is beschreven, mits dat door "een terzake deskundige" is vastgesteld. Meer informatie hierover vind je bij gespecialiseerde hypotheekverstrekkers. Hiervoor wordt verwezen naar de website van www.hypotheekcentrumvoorondernemers.nl.

• Inkomen uit (sociale) uitkering

Het inkomen uit een (sociale) uitkering kan voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken, indien er sprake is van een uitkering voor onbepaalde tijd. Dit inkomen dient te blijken uit: • Een toekenningsbesluit; of • Eenschriftelijke verklaring van de uitkerende instantie Indien het een inkomen uit een (sociale) uitkering voor bepaalde tijd is kan het inkomen worden meegeteld voor de periode dat zekerheid bestaat over hoogte van de uitkering.

Vanaf het moment dat sprake is van een afname van het inkomen, kan voor het toets inkomen rekening worden gehouden met het sociaal minimum (= huidige bijstandsuitkering) indien en voor zover het huishouden van de aanvrager hierop recht heeft.

• Inkomen uit alimentatie

Alleen partneralimentatie kan worden meegenomen voor de periode dat de alimentatie is vastgesteld. Deze alimentatie moet worden aangetoond door middel van een rechterlijke uitspraak. Bij beëindiging van een geregistreerd partnerschap moet de partner alimentatie zijn vastgelegd in de overeenkomst tot beëindiging van het geregistreerd partnerschap.

Kinderalimentatie telt niet mee als inkomen.

• Inkomen uit (naderend) pensioen, lijfrente

Bij gepensioneerden wordt uitgegaan van de AOW en aanvullend pensioen dat moet worden aangetoond door middel van een opgave door de uitkerende instantie. Een gegarandeerde lijfrente-uitkering kan eveneens worden meegenomen voor de duur van de uitkering. Tevens geldt voor mensen met AOW een aangepaste inkomens norm. Hierdoor kunnen zij met hetzelfde inkomen meer lenen dan mensen met een arbeidsinkomen.

Indien de aanvrager nog een arbeidsinkomen heeft maar verwacht binnen 10 jaar de pensioengerechtigde leeftijd te bereiken dient daar bij het beoordelen van het inkomen rekening mee te worden gehouden. Dat geldt ook indien de aanvrager het voornemen heeft om eerder met pensioen te gaan.

• Inkomen uit vermogen of verhuur onroerend goed (box 3).

Indien er sprake is van vrij beschikbaar vermogen mag 3% van dit vermogen bij het inkomen worden opgeteld. Onder vrij beschikbaar vermogen wordt onder andere verstaan direct (of op korte termijn) opneembare spaargelden en vrij (op de beurs) verhandelbare effecten.

Tevens kan in bepaalde gevallen huurinkomsten worden meegenomen.