Header foto

Hypotheek doorstromer

Je bent al eigenaar van een woning, maar bent van plan om een andere woning te kopen of hebt er zelfs al één gekocht. Wat moet je dan doen met je bestaande hypotheek? Ook komt het vaak voor dat het kopen van een nieuwe woning gelijktijdig plaatsvindt met het wijzigen van de burgerlijke staat, zoals gaan samenwonen, trouwen of een scheiding. Waar krijg je dan mee te maken?

De belangrijkste zaken waar je rekening mee moet houden zijn:

  • Maximale lening
  • Meenemen of oversluiten huidige hypotheek
  • Fiscale gevolgen
  • Restschuld
  • Overbrugging

Maximale lening

Informeer eerst hoeveel je met je huidige inkomen kunt lenen. De regels zijn de laatste jaren veel strenger geworden en de mogelijkheid bestaat dat je nu minder kunt lenen dan enige jaren geleden. Zelfs als de nieuwe lening lager is dan de huidige hypotheek, betekent dat nog niet dat de bank de nieuwe lening zal verstrekken. Je kunt hiervoor het beste contact opnemen met je hypotheekadviseur. Voor een indicatie wat je maximaal kunt lenen kun je ook gebruik maken van het berekeningsprogramma op de website.

Meenemen of oversluiten bestaande hypotheek
 

Meenemen huidige rente

Bij de vorige bank heb je een hypotheek gesloten en in veel gevallen heb je de rente voor een bepaald aantal jaren vastgezet. Bij de meeste banken kun je de oude rente meenemen naar de nieuwe woning. Deze rente geldt dan (maximaal) voor het bedrag van de huidige lening. Een eventueel aanvullende financiering wordt tegen de nieuwe rente afgesloten.

Het is niet altijd voordelig om de oude rente mee te nemen. Als de rente is gedaald dan kun je beter kiezen voor een nieuwe rente. Dat kan bij de huidige bank, maar het is altijd verstandig om te bekijken of een andere bank niet een beter voorstel heeft. In de meeste gevallen hoef je bij aflossing van de hypotheek, als gevolg van verkoop oude woning, geen boete(rente) te betalen. Dus je kunt zonder problemen weer een keuze maken uit alle hypotheekaanbieders.

Behalve de rente meenemen, zijn er ook hypotheekbanken die de mogelijkheid geven om de afgesloten hypotheekrente door te geven aan de koper van je oude woning. Als de nieuwe rente op dat moment hoger is dan de oude rente, kan dat voor de koper net een extra argument zijn om jouw woning te kopen. Of dat ook bij jouw hypotheek mogelijk is, staat in de voorwaarden

Meenemen hypotheekvorm

Bij het sluiten van een nieuwe hypotheek kun je in principe weer een keuze maken tussen de verschillende hypotheekvormen. Alleen zijn voor hypotheken, die vanaf 1 januari 2013 zijn gesloten, alleen de annuïteiten- en/of de lineaire hypotheek aftrekbaar (zie voor uitleg: hypotheekvormen).

Voor hypotheken die reeds op 31-12-2012 waren gesloten, geldt een overgangsregeling. Je kunt dan voor deze leningen de bestaande hypotheekvorm behouden. Dat geldt ook voor spaarhypotheken of bankspaarhypotheken. Deze hypotheekvormen kun je ook bij een andere bank voortzetten. Je hoeft dus niet bij je oude bank te blijven, om te kunnen profiteren van de oude fiscale regeling.

Fiscale gevolgen

Op deze pagina wordt de situatie beschreven bij het kopen van een andere woning. Voor meer (algemene) informatie over belastingaftrek zie pagina: Belasting en de eigen woning.

Duur renteaftrek box 1

Een hypotheeklening kun je (vanaf 2001) voor maximaal 30 jaar aftrekken in box 1. Daarna komt de renteaftrek in box 1 te vervallen en verhuist de lening fiscaal naar box 3. Bij aankoop van een nieuwe woning blijft voor het bedrag van de oude lening de oorspronkelijke ingangsdatum gehandhaafd. Als je een hogere hypotheek sluit, geldt alleen voor het aanvullende deel een nieuwe periode van 30 jaar, mits je hebt gekozen voor een annuïten- of een lineaire hypotheek en de hypotheek wordt gebruikt voor aankoop of verbouwing van de woning.

Eigenwoningreserve

Als je je oude woning verkoopt voor een prijs dat hoger ligt dan de hoogte van de hypotheek in box 1, dan ontstaat er een eigenwoningreserve. Dit noemt men de bijleenregeling. De maximale hypotheekrente aftrek op de nieuwe woning wordt dan beperkt met het bedrag van de eigenwoningreserve. Indien je 3 jaar geen eigen woning hebt gehad, vervalt de eigenwoningreserve.

Samenwonen en/of trouwen

Als je samen een woning koopt, word je beide eigenaar van de woning. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met de eigenwoningreserve van elk van de partners. Dat zal voor beide partners gelijk zijn, als de eerdere woningen ook gezamenlijk eigendom waren.

Het kan ook zijn dat de partners de vorige woningen niet in gezamenlijk eigendom hebben gehad en in dat geval kan het zijn dat ze elk een afzonderlijk bedrag aan eigenwoningreserve hebben opgebouwd. Per partner wordt dan de fiscale aftrek in box 1 berekend.

Voorbeeld: Kees en Miranca kopen samen een nieuwe woning en sluiten daarvoor een hypotheek van € 200.000,-. Voor Miranca is het haar eerste woning; Kees heeft uit een vorige woning een eigenwoningreserve van € 120.000,-. Miranca mag haar aandeel van € 100.000,- geheel aftrekken. Voor Kees geldt dat de eigenwoningreserve hoger is dan zijn aandeel in de hypotheek. Voor hem vervalt de renteaftrek in box 1. De totale aftrek van Kees en Miranca samen bedraagt € 100.000,- (€ 0 + € 100.000,-). Omdat zij fiscale partners zijn mag Kees de rente over deze lening op zijn inkomen in mindering brengen.

Situatie bij beëindiging relatie

De situatie bij scheiding wordt beschreven bij het onderdeel: Belasting en de eigen woning.

Restschuld

Vanaf 2008 zijn de woningen in waarde gedaald. Zeker als een woning in deze periode is gekocht en de kosten koper zijn meegefinancierd, dan is de kans groot dat de opbrengst bij verkoop niet voldoende is om de gehele lening af te lossen. Als deze situatie kan ontstaan, dan is het belangrijk om dit al in een zo vroeg mogelijk stadium met de hypotheekadviseur te bespreken. Deze kan daar dan bij het advies rekening mee houden. Daarnaast is het belangrijk om in de verkoopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op te nemen dat de bank toestemming moet geven voor de verkoop. De verkoper heeft namelijk, net als de koper, de verplichting om de overeenkomst na te komen. Doe je dan niet, dan moet je een boete van tenminste 10% van de overeengekomen koopsom betalen.

Aan de andere kant is ook de aan te kopen woning in waarde gedaald en ligt de rente (in 2014) op een heel laag niveau. Het kan dus toch voordelig zijn om in de huidige tijd een andere woning te kopen.

Een restschuld na verkoop van de oude woning kan als volgt worden opgelost:

  • Aflossen uit eigen middelen
  • Lenen/schenken van familie
  • Meefinancieren in de nieuwe hypotheek
  • Consumptieve financiering sluiten
  • Regeling bij de oude hypotheekverstrekker

Indien je besluit om de restschuld te financieren dan is deze gedurende 10 jaar lang aftrekbaar, mits deze schuld tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018 is ontstaan.

Aflossen uit eigen middelen

Indien er nog spaargelden zijn of andere middelen beschikbaar, dan kunnen deze worden gebruikt om de restschuld af te lossen. Ook kan aan de oude hypotheeklening een kapitaalverzekering, bankspaarrekening of beleggingsdepot zijn verpand. Ook deze middelen kunnen worden gebruikt om de restschuld te verlagen. In geval van verpanding heeft de hypotheekbank ook het recht om deze middelen te gebruiken voor aflossing van de restschuld. Nadeel is dan dat bepaalde fiscale constructies dan niet meer in de nieuwe lening kunnen worden voortgezet.

Lenen/schenken van familie

Familieleden, zoals ouders, zijn in veel gevallen bereid om financieel te ondersteunen. Dat kan in de vorm van een schenking of een financiering. Bij dit laatste zal wel het inkomen voldoende moeten zijn en zal dit, voor de renteaftrek, vooraf aan de Belastingdienst moeten worden gemeld. Het formulier daarvoor moet digitaal op de website van de Belastingdienst worden ingevuld.

Meefinancieren in de nieuwe hypotheek

Bij het meefinancieren van een restschuld maakt het uit of zowel de oude, als de nieuwe lening met Nationale Hypotheek Garantie is gefinancierd. Vanaf 1 januari 2014 is het dan mogelijk om onder de volgende voorwaarden de restschuld met NHG te financieren:

  • Je hebt nu een hypotheek met NHG en ook jouw nieuwe woning financier je onder Nationale Hypotheek Garantie.
  • De kosten voor jouw nieuwe woning inclusief de restschuld zijn niet hoger dan de NHG-kostengrens. Deze is per 1 januari 2014 € 290.000 en per 1 juli 2014 € 265.000.
  • Je kunt de hypotheek voor jouw nieuwe woning pas afsluiten, als jouw huidige woning is verkocht. Nadat jouw huis is verkocht heb je één jaar de tijd om de restschuld in een lening voor de opvolgende woning mee te financieren.
  • De premie die je betaalt voor de NHG-borgstelling geldt over de NHG-financiering inclusief de restschuld, het gaat dus om de hypotheek van de nieuwe woning en de restschuld.
  • Als de nieuwe woning bij een andere hypotheekbank met NHG wordt gefinancierd, kan ook deze nieuwe hypotheekbank de restschuld in de financiering meenemen

Als de restschuldfinanciering boven de maximale kostengrens van de NHG uitkomt dan is het mogelijk om de restschuld buiten de NHG om bij de hypotheekbank te financieren. Hiervoor gelden de eigen voorwaarden van de hypotheekbank.

Als er geen sprake is van Nationale Hypotheek Garantie, dan is het in bepaalde gevallen ook mogelijk om de restschuld bij de hypotheekbank te financieren. De NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) heeft er zelfs een speciale website voor geopend ( www.restschuldinfo.nl). Helaas blijkt het in de praktijk niet eenvoudig om een restschuldfinanciering bij een bank onder te brengen. De beste mogelijkheden zijn er bij de bank, waar je ook je oude hypotheek hebt gesloten.

Consumptieve financiering sluiten

Het is mogelijk om een restschuld financiering in een persoonlijke lening of een doorlopend krediet te financieren. Dat kan als je na verkoop van de oude woning gaat huren, of als het niet mogelijk is om de restschuld in een hypotheek mee te financieren.

Regeling bij de oude hypotheekverstrekker

Deze mogelijk kan met name worden overwogen als je na verkoop besluit om een andere woning te gaan huren. Als je een nieuwe woning hebt gekocht en daarvoor elders een hypotheek hebt afgesloten, dan heeft deze regeling vaak niet de voorkeur. De oude hypotheekbank kan de uiteindelijk de verkoop blokkeren, indien de volledige schuld niet wordt afgelost. In feite wordt deze bank dan voor een voldongen feit gesteld. Of akkoord gaan met een restschuld(financiering), of verkoop blokkeren. Dat is geen goede basis om een lening aan te gaan.

Overbruggingsfinanciering

De overwaarde op de oude woning komt pas vrij als deze is verkocht en bij de notaris is gepasseerd. Omdat er voor verhuizen (en eventueel daarna verbouwen) in de praktijk minimaal enkele dagen nodig zijn, wordt de nieuwe woning enkele dagen tot weken eerder aangekocht. Zo ontstaat er een periode dat de overwaarde moet worden voorgefinancierd.

Een overbruggingsfinanciering wordt gesloten bij de bank, waar ook de nieuwe hypotheek wordt afgesloten. Bij het vaststellen van deze lening maakt het uit of de oude woning reeds is verkocht en de ontbindende voorwaarden al zijn verstreken. In dat geval kan de bank nauwkeurig(er) de hoogte van het overbruggingskrediet vaststellen en weet men ook wanneer de overbruggingsfinanciering wordt afgelost.

Als de oude woning nog niet is verkocht, dan is de bank voorzichtiger bij het vaststellen van de hoogte van de overbruggingsfinanciering. Men vraagt aan de verkopende makelaar een waardeverklaring en neemt een (ruime) marge voor het geval de verkoopopbrengst tegenvalt. Sommige banken stellen ook ruimere inkomenseisen, bijvoorbeeld dat je in staat moet zijn om de totale financieringslasten op te brengen of aanvullende vermogenseisen, waaruit je deze lasten kunt voldoen. Voor jezelf moet je natuurlijk ook nagaan of je in staat bent om een bepaalde periode dubbele lasten op te brengen en om een tegenvallende verkoop op te vangen.

 

 

 

 

 

 

 

<

Aflossingsvrij hypotheek

Bij een aflossingsvrij hypotheek is het mogelijk om deze mee te nemen naar een andere bank. Er zitten wel voorwaarden aan verbonden zo mag er maar tot maximale 50% van de maximale waarde van de nieuwe woning mee genomen worden. Wanneer de hypotheek is afgesloten voor 1 januari 2013 is het nog mogelijk om fiscaal renteaftrekt te krijgen. Wanneer de hypotheek na deze datum is afgesloten is het niet meer mogelijk om fiscaal rente aftrek te krijgen. 

Voorbeeld:

Inge heeft een aflossingsvrije hypotheek van €180.000 met een looptijd van 30 jaar.Waarbij ze de rente wel fiscaal mag aftrekken. Ze wilt een nieuwe hypotheek afsluiten  Deze bedraagd €255.000, Ze mag tot maximaal 50% van de waarde van de woning nog profiteren van fiscaal voordeel.  Wanneer ze van het andere gedeelte wilt profiteren van fiscaal voordeel moet ze deze annuiteit of lineaire aflossen. 

Bankspaar hypotheek

Wanneer je een bankspraak hypotheek mee wilt nemen naar een andere bank is dat mogelijk. Alleen de opgebouwde waarde mag fiscaal geruisloos mee worden genomen in de nieuwe bankspraakspaar rekening. Wel moet er rekening mee gehouden worden dat de looptijd, de premie en de eindkapitaal het zelfde blijft. 

Voorbeeld:

Erik heeft een bankspaar hypotheek van €200.000 afgesloten bij de bank. Erik wil deze hypotheek herfinancieren. Momentueel heeft hij al €90.000 gespaard op de gesloten bankspaarrekening. Dit bedrag kan hij geruisloos onderbepaalde voorwaarde mee genomen worden. 

Voor de hogere hypotheek dan de bestaande hypotheek is het verplicht om deze verder annutaire of lineaire af te lossen als je wilt profiteren van de fiscale renteaftrek. Of met andere worden de hypotheek vormen die zijn afgesloten voor 1 januari 2013 kun je gewoon aan mee nemen als ze voldoen aan de voorwaarden. Alleen wanneer je meer nodig heb dan de bestaande lening moet je dat gedeelte annuiteit of lineaire aflossen.