Header foto

Belasting en de eigen woning

Het boxenstelsel

Iedereen die in Nederland woont en inkomsten heeft, betaalt in principe belasting. Deze belasting wordt ingedeeld in 3 categorieën. Dat noemt men het boxenstelsel.

Box 1 is de belasting die je betaalt over de inkomsten uit arbeid. Box 2 is van toepassing op directeuren/aandeelhouders van een BV. Box 3 is de belasting op spaargelden, beleggingen en andere vormen van vermogen.

De belasting die je moet betalen in box 1 (op arbeid) is verdeeld over 4 schijven. Het eerste deel van je inkomen (tot 19.645 in 2014) valt in de eerste schijf. Hierover betaal je het laagste belastingtarief van 36,25% (2014). Het hogere inkomen valt vervolgens in de tweede schijf en hierover betaal je dan een hoger belastingpercentage. Mensen met een inkomen van meer dan € 56.531 (tarief 2014) vallen in de hoogste belastingschijf 4 en moeten daarover 52% belasting betalen. Voor mensen ouder dan 65 jaar gelden aangepaste tarieven.

Je hoeft alleen belasting over spaargeld en vermogen te betalen, als je meer vermogen bezit dan € 21.139 (2014) of bij fiscale partners € 42.278. Je betaalt dan 1,2% belasting over je vermogen dat uitkomt boven de hiervoor genoemde vrijstelling. Bij negatief vermogen (schulden) krijg je geen belasting terug.

Belastingaftrek bij aankoop

Als je een eigen woning koopt mag je de kosten die je moet betalen voor het afsluiten van de hypotheek aftrekken van je inkomen in box 1. De meest voorkomende kosten die je in het eerst jaar van aankoop van je inkomen kunt aftrekken zijn:

  • Notariskosten hypotheekakte
  • Taxatiekosten
  • Kosten aanvraag NHG
  • Kosten voor het afsluitkosten hypotheek (advies- en bemiddelingskosten)
  • Kosten verlenging hypotheek offerte (bereidstellingsprovisie)
  • Uitstelrente nieuwbouw (rentevergoeding projectontwikkelaar na tekenen koop/aanneemovereenkomst)
  • Hypotheekrente tijdens de (nieuw)bouw
  • Rente overbruggingsfinanciering (maximaal 2 jaar indien geen sprake bijleenregeling)
  • Hypotheekrente voormalige woning (zie voorwaarden)

Voorwaarden (tijdelijke) aftrek hypotheekrente voormalige woning:

De hypotheekrente op jouw oude woning is na verhuizing nog maximaal 2 jaar + het lopende kalenderjaar aftrekbaar in box 1, als je voldoet aan de volgende voorwaarden

  • De woning staat in de verkoop
  • Sinds de verhuizing staat de woning leeg
  • De woning heeft in de voorgaande jaren als woonverblijf gediend

N.B. Voor woningen die in of voor 2012 zijn verkocht geldt een termijn van 3 jaar + het lopende kalenderjaar.

Belastingaftrek jaarlijkse rente hypotheeklening

Onder bepaalde voorwaarden mag de hypotheekrente worden afgetrokken van je box 1 inkomen (inkomsten uit arbeid). Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het belastingpercentage dat je moet betalen en hoe hoger dan de hypotheekrenteaftrek. Voorbeeld: val je met (het hoogste deel van) je inkomen in het 42% tarief (belastingschijf 3), dan ontvang je ook 42% van de rente terug. Hierdoor profiteren de hoogste inkomens (schijf 4, 52% tarief) het meest van de hypotheekrenteaftrek. Deze situatie vond de overheid niet wenselijk en om die reden wordt de maximale belastingaftrek in de hoogste belastingschijf (schijf 4, 52%) vanaf 2014 elk jaar met 0,5% verlaagd tot maximaal 38% in 2041.

Om de lening van de belasting in box 1 te kunnen aftrekken, dient er aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan:

  • De lening dient te zijn gesloten voor de aankoop of verbetering van de eigen woning
  • Maximale termijn voor de fiscale aftrek is 30 jaar (geldt vanaf 2001)
  • Er is geen sprake van een eigenwoningreserve
  • Er is sprake van een lineaire- of annuïteitenhypotheek met een looptijd van maximaal 30 jaar (geldt vanaf 1-1-2013)
  • Er is sprake van het overgangsrecht voor leningen van voor 1-1-2013

Ook persoonlijke leningen die je sluit ten behoeve van de eigen woning mag je aftrekken van de belasting. Het is daarbij niet noodzakelijk dat de lening bij een bank wordt afgesloten. Ook leningen die bij andere partijen, zoals familie, zijn aftrekbaar. Let wel! Als je bij familie of bij een buitenlandse instelling een lening voor je eigen woning sluit, moet je dat wel vooraf aanmelden bij de Belastingdienst! Anders vervalt de belastingaftrek.

Eigenwoningforfait

Behalve de aftrek van hypotheekrente geldt er ook een bijtelling voor mensen met een eigen woning. Dat heet het Eigenwoningforfait. Het Eigenwoningforfait houdt in dat mensen met een eigen woning 0,7% van de waarde van de woning moeten bijtellen bij het inkomen (N.B. dit is het tarief 2014 en geldt voor woningen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.040.000). De aftrek hypotheekrente komt dus uit op de betaalde hypotheekrente -/- 0,7% van de waarde van de woning.

Het Eigenwoningforfait kan nooit leiden tot een bijtelling op het inkomen. Als de aftrek van de betaalde hypotheekrente in box 1 minder is dan de bijtelling van het Eigenwoningforfait, is de hypotheekrenteaftrek 0.

Overgangsregeling

Voor leningen die voor 1 januari 2013 zijn afgesloten geldt een overgangsregeling. Deze leningen ‚Äčblijven aftrekbaar onder de oude voorwaarden. Ook als er na 2013 een nieuwe woning wordt aangekocht, blijft voor deze hypotheekvormen de rente aftrekbaar. Uitleg over de hypotheekvormen lees je op de pagina: Welke hypotheekvormen zijn er?

Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is het verschil tussen de opbrengst uit verkoop van een woning en de eigen woning schuld. Op deze eigen woningreserve mag je de verkoopkosten (bijv. verkopende makelaar) in mindering brengen. De maximale renteaftrek in box 1 voor de nieuwe woning wordt dan beperkt met het bedrag van de eigenwoningreserve. Dit noemt men de bijleenregeling. Het gedeelte van de hypotheeklening dat niet in box 1 valt, valt dan in box 3.

Als je je eigen woning hebt verkocht, zonder er een andere voor terug te kopen, dan vervalt na 3 jaar de eigenwoningreserve. De hypotheeklening is dan na aankoop van een andere woning weer volledig aftrekbaar.

Indien je besluit om de oude woning niet te verkopen maar om te verhuren, kan er eveneens een eigenwoningreserve ontstaan. Er is in verband met de crisis in de woningmarkt een wet ingevoerd, die stelt dat er bij tijdelijke verhuur geen sprake is van eigenwoningreserve, maar het is wel verstandig om je daar dan eerst goed over te laten adviseren omdat daar grote risico 's aan kunnen zitten.

 

Beëindiging relatie

Indien partners beiden eigenaar van de woning zijn en dan besluiten uit elkaar te gaan, zijn er verschillende opties:

  • De woning wordt (aan derden) verkocht en de opbrengst verdeeld
  • Eén van beide partners neemt de woning over
  • Woning was al eigendom van één partner
  • Beide partners blijven eigenaar, alleen één partner blijft in de woning wonen

Verkoop aan derden

In het geval de woning van gezamenlijk eigendom is en aan derden wordt verkocht, wordt van beide partners de eigenwoningreserve berekend. In de praktijk zal dat voor elk van de partners de helft van de overwaarde zijn, tenzij er voorafgaand bij aankoop van de woning al sprake was van een eigenwoningreserve door één van de (of beide) partners.

Indien de partners dan later weer een andere woning aankopen, dienen ze rekening te houden met hun eigen aandeel eigenwoningreserve.

Eén van beide partners neemt de woning over

Als één van beide partners de woning overneemt van de andere partner, vindt er feitelijk een verkoop plaats van de helft van de woning. Indien de opbrengst voor de vertrekkende partner hoger is, dan het aandeel van de hypotheek in box 1, dan ontstaat er een eigenwoningreserve. Bij aankoop van een nieuwe woning (binnen 3 jaar) wordt met dit bedrag rekening gehouden bij het vaststellen van de hypotheekrenteaftrek.

Het is overigens belangrijk om aan de hypotheekbank te vragen om het medeschuldenaarschap van de vertrekkende partner door te halen, omdat deze anders nog altijd kan worden aangesproken voor de gehele lening (hoofdelijk aansprakelijkheid). De bank zal daar alleen toe bereid zijn als het inkomen van de blijvende partner voldoende is om de hypotheeklening te betalen.

Woning was al eigendom van één partner

Als de woning al vanaf het begin het eigendom was van één van de partners, dan is het onduidelijk of de eigenwoningreserve alleen voor deze partner geldt, of dat deze ook van toepassing is op de andere partner. In eerste instantie lijkt deze alleen van toepassing op de eigenaar van de woning, omdat de belastingaftrek in box 1 alleen van toepassing is op een lening die door de eigenaar van de woning is aangegaan. De partner is geen eigenaar en dus kan de aftrek in box 1 nooit op hem of haar van toepassing zijn geweest.

Echter, indien de partners zijn gehuwd in gemeenschap van goederen, dan zijn beide partners vanuit het huwelijksregime toch gezamenlijk eigenaar van de woning.

Als de partners op huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd of samenwonend waren en er is in het samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden een verrekeningsbeding opgenomen waarin de (over)waarde van de woning wordt verrekend, dan kan de Belastingdienst dat zien als een vorm van economisch eigendom. In deze situatie kan de eigen woning schuld ook voor beide partners van toepassing zijn, ondanks dat één van de partners geen juridisch eigenaar van de woning was.

Een andere situatie ontstaat als de andere partner voor de hypotheek heeft moeten meetekenen, terwijl deze niet de eigenaar van de woning was. De lening staat echter wel op beide namen en de andere partner zou het eigendom van de woning niet hebben kunnen verkrijgen als de partner niet zou hebben meegetekend.

In dit soort situaties is het verstandig om de situatie voor te leggen aan de Belastingdienst. Deze kan dan duidelijkheid geven.

Beide partners blijven eigenaar, slechts één partners blijft in de woning wonen

Als na een scheiding (of beëindiging fiscaal partnerschap) één van de (fiscale) partners in de woning blijft wonen, maar beiden blijven eigenaar, dan geldt daarvoor een speciale regeling. Volgens de normale regeling zou de hypotheeklening voor de vertrekkende partner in box 3 vallen. Deze partner is dan immers geen bewoner meer. Echter, indien er sprake was van fiscaal partnerschap, dan geldt hiervoor de scheidingsregeling. Gedurende 2 jaar kan de vertrekkende partner de hypotheekrente in box 1 blijven aftrekken. Het aandeel eigenwoningforfait wordt bij de vertrekkende partner daarop in mindering gebracht.

Indien bij echtscheiding de vertrekkende partner de volledige hypotheekrente moet betalen wordt dit gezien als een vorm van partneralimentatie. Dat geldt ook voor het eigenwoningforfait dat nog bij de vertrekkende partner wordt belast. De vertrekkende partner mag zijn aandeel van de hypotheekrente (verminderd met zijn aandeel eigenwoningforfait) in box 1 aftrekken als aftrekbare hypotheekrente eigen woning. Het andere deel van de hypotheekrente + het aandeel eigenwoningforfait mag dan worden afgetrokken als betaalde partneralimentatie.

De andere partner mag zijn of haar aandeel van de hypotheekrente verminderd met het aandeel eigenwoningforfait) in box 1 aftrekken als aftrekbare hypotheekrente. Het aandeel van de hypotheekrente dat door de ex-partner is betaald, alsmede het eigenwoningforfait van deze ex-partner, moet dan als ontvangen partneralimentatie worden bijgeteld.

Voorbeeld: Fred en Sylvie waren getrouwd in gemeenschap van goederen. Sylvie blijft in de woning wonen, terwijl Fred elders is gaan wonen. De hypotheekrente bedraagt in totaal € 10.000,- per jaar en het eigenwoningforfait is € 1.400,-. Afgesproken is dat Fred de volledige hypotheekrente blijft betalen. Fred mag zijn helft van de hypotheekrente ad € 5.000,-, verminderd met zijn aandeel eigenwoningforfait ad € 700,-, aftrekken in box 1 als aftrekbare rente eigen woning. Tevens mag hij het aandeel van de hypotheekrente van Sylvie ad € 5.000,- + zijn aandeel eigenwoningforfait ad € 700,- aftrekken als betaalde partneralimentatie.

Sylvie mag haar aandeel hypotheekrente ad € 5.000,-, verminderd met haar aandeel eigenwoningforfait ad € 700,-, in box 1 aftrekken als aftrekbare rente eigen woning. Omdat Fred haar aandeel van de hypotheekrente ad € 5.000,- heeft betaald moet zij dat bedrag, tezamen met het aandeel eigenwoningforfait ad € 700,- van Fred, in box 1 aangeven als ontvangen partneralimentatie.